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Réussir ses photos de logement pour une annonce immobilière

par Nadia et Benoit

Ca y est, c’est décidé, vous allez vendre votre maison ? Ou, nouvel investisseur, vous vous lancez dans la location d’appartement. Que ce soit pour la vente d’un bien immobilier ou de la location (régulière et saisonnière), vous ne devez pas lésiner sur les photos que vous proposerez. N’oubliez pas que ce sont des centaines de photos d’intérieurs que vos futurs acheteurs (ou locataires) vont faire défiler devant leurs yeux pendant des semaines. Alors pour faire mouche pendant leur recherche, vous devez absolument sortir du lot. Et pour cela, vous devez impérativement réussir de belles photos de logement pour votre annonce immobilière. A défaut, vous risquez de n’avoir aucune visite et perdre de l’argent. On vous le dit tout de suite, il va donc falloir investir dans du matériel dont un grand angle. Ayant déménagé récemment, voici un tutoriel pour photographier votre intérieur en vue de vendre ou louer.

Avant de vous lancer dans les photos de logement

Vous êtes prêts ? Attendez, avant d’aller chercher votre vieil appareil photo ! Il faut d’abord préparer la scène que vous allez photographier. Non, parce que les chaussettes sales au pied du lit, le séchoir dans l’entrée, les jouets du petit dernier au milieu du salon ou encore la cuisine en bazar, ce n’est pas vendeur. Donc, on range les jouets des enfants dans leur chambre, mais pas seulement !

Préparer les pièces

Aussi, la première chose que l’on a fait avant de photographier notre appartement, c’est ranger. Durant toute une matinée, confinement oblige, on s’est lancé dans un grand ménage de printemps. Et toutes les pièces y sont passées. En quelques heures, on a fait place nette et nous avons mêmes eu l’impression que les pièces s’étaient agrandies.

Avant de vous lancer dans les photos, vous devez tout ranger et tout nettoyer. Pensez à laver les fenêtres, la lumière rentrera mieux ainsi. Vous devez faire place nette pour que votre intérieur (et cela vaut aussi si vous avez un extérieur) soit présenté sous son meilleur jour. Cela revient un peu à une mannequin qui se maquille et s’habille avant un shooting !

Faites de la place dans vos pièces

Ayez toujours en tête qu’un futur acquéreur achète des mètres carrés. Donc, votre intérieur doit donner une impression de grandeur. Alors, en plus d’investir dans un objectif grand angle (on en parlera après), vous devez libérer de l’espace. Enlevez les meubles qui ne servent à rien ou peu. Les photos de votre bien doivent renvoyer vers ce mot : épuré. Vous devez donner envie de vivre chez vous.

Sur l’annonce de notre futur appartement, la chambre pour enfant était remplie de cartons avec une étagère au milieu. Le salon était surchargé avec un grand buffet, une télé et un immense canapé. Et quant à la chambre parentale, un lit trônait en plein milieu si bien qu’on avait l’impression qu’elle était minuscule. Et je ne vous parle pas de la cuisine dans laquelle des meubles se juxtaposaient.

photographier son logement pour le vendre soi-même
Notre salon de 20 m2 pris avec un grand angle

Pourtant, aujourd’hui, la première chose que l’on nous dit en arrivant chez nous : « Mais il est grand votre appartement ». Et ce, en dépit, d’être un petit T3 de 53m2 ! Pourquoi ? Parce qu’on a laissé uniquement des meubles proportionnels à la taille de l’appartement. Ainsi le salon paraît immense tout en étant accueillant.

En réorganisant la place des meubles dans votre maison, votre futur acheteur ou locataire ne verra pas qu’il manque quelque chose. Il cliquera sur l’image car la pièce paraîtra grande. Vous augmenterez vos chances d’obtenir des visites et plus vous avez de visites, plus vous avez d’occasion de vendre ou de louer. Vous devez tout mettre en oeuvre pour que l’on se projette dans le logement.

Pour l’extérieur, il va sans dire que c’est la même idée. Le jardin doit être propre, accueillant et les arbres et arbustes taillés. Si vous avec un balcon, pensez à ajouter de la verdure pour le rendre plus vendeur. Une fois que vous avez fait tout ça, vous êtes presque prêt.

Photographier un logement vide ?

On est bien gentil avec nos conseils mais vous venez d’acheter un bien pour le mettre en location. Alors, pour vous, pas de problème de meubles qui prennent trop de place ou de rangement. A notre avis, si vous le pouvez, essayez de faire des photos du bien avec quelques meubles pour donner envie. A défaut, dès le premier locataire qui donne son préavis, mettez vous d’accord pour photographier le logement avant qu’ils ne commencent ses cartons. Et gardez bien vos photos pour ne pas recommencer à chaque changement de locataire.

conseils pour réussir ses photos d'annonce immobilière

Choisir le bon jour pour les photos de logement

Voilà, tout est propre, la maison n’a jamais été aussi bien rangée et respire la propreté. Une énergie positive s’est emparée de la famille. Cette année, c’est sûr, vous allez vendre. Oui mais voilà deux semaines qu’il pleut. Alors, les clichés que vous avez pris paraissent bien triste.

Une belle lumière indispensable

En effet, pour réussir à prendre de belles photos d’un bien immobilier, l’idéal est de choisir un jour où il fait beau ! Que ce soit pour l’intérieur ou l’extérieur. Une jolie lumière donnera une ambiance chaleureuse à votre habitat. Personne n’a envie d’habiter dans une maison sombre après tout. Par ailleurs, pour se projeter dans un balcon ou un jardin, un beau ciel bleu, c’est primordial. Vous devez patienter et attendre un beau rayon de soleil.

Attention, une belle journée ensoleillée, oui. Néanmoins, vous devez choisir un moment où le soleil ne pénètre pas dans la pièce. Maintenant que vous avez pleinement préparé votre séance photo de votre intérieur, qu’enfin un beau jour ensoleillé est là, il va falloir entrer un peu dans la technique photographique pour mettre en avant votre bien dans une annonce immobilière.

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La petite chambre de 10 m2 de notre fils bien rangée pour aider à se projeter

Comment prendre concrètement des photos de logement pour le vendre ou le louer ?

Il ne suffit pas d’entrer dans une pièce et d’appuyer sur le déclencheur pour obtenir une photo qui donne envie d’acheter ou de louer. Et on parle en connaissance de cause car pendant nos quatre mois de recherche de logement, on en a vu beaucoup de photos moches. Alors même que le logement était sûrement intéressant. Encore aujourd’hui, nous avons vu des biens en vente à des prix stratosphériques avec des clichés qui ne sont absolument pas à la hauteur.

Aussi, prévoyez d’avoir du temps pour les réaliser. Idéalement, envoyez femme (ou mari) et enfants faire du shopping. (Bon, en ce moment avec le confinement, ce n’est pas vraiment possible). Ou occupez vous de quelques pièces un jour puis le reste à un autre moment. Le jour J, soyez concentrés et visualisez bien au fur et à mesure les clichés que vous prenez.

Prendre des photos à différents endroits de la pièce

Mon conseil est de prendre de nombreuses photos avec des angles différents. J’ai pris des clichés aux quatre coins de chaque pièce pour choisir la meilleure. Vos clichés doivent être pris à hauteur d’adulte. Attention à ce que l’on voit suffisamment le sol (pour l’impression de grandeur) et très peu le plafond.

Déplacez-vous dans la pièce et prenez des photos depuis des points différents. Ne prenez aucune photo en portrait, cela rendrait la pièce étroite. Il faut donc vous mettre en paysage. Pas de contre-plongée, votre ligne d’horizon doit être droite !

prendre des photos de logement pour le louer soi même
Notre toute petite cuisine photographiée avec un ultra grand angle

Photographier toutes les pièces

Par ailleurs, vous devez montrer toutes les pièces de votre bien à vendre ou à louer. On ne compte pas le nombre de fois où l’on a vu des annonces immobilières avec trois photos en mode portrait d’une même pièce et rien d’autre. Oui, sur certains sites les photos supplémentaires sont payantes. Mais si vous avez des images de qualité et pertinentes, les quelques euros payés en plus seront très vite amortis par l’afflux de visiteurs et la réussite de votre projet immobilier.

La vente d’un bien ou encore sa mise en location, ce sont des centaines de milliers d’euros que vous allez récolter. Aussi, investir dans des photos de qualité n’est pas de l’argent perdu, bien au contraire. Car si vous vous ne le faites pas, d’autres vendeurs (ou bailleurs) le feront. Et ce sont eux qui feront les meilleurs profits. Mettre un peu d’argent dans la déco n’est pas vain. Il en est de même dans une annonce avec plus de trois photos. Et surtout, il faut vous donner les moyens de photographier votre bien avec le bon matériel.

comment photographier un bien pour une annonce immobilière
Un bureau propre et net

Quel matériel photo pour réussir vos photos de logement ?

Pour réussir à photographier un bien immobilier correctement, il faut une optique ultra grand angle. Si vous avez des petits espaces, vous donnerez une impression de grandeur qui est primordial. Et si votre bien à louer ou vendre est déjà grand et bien vous accentuerez cette impression de grandeur. Dans les deux cas, vous ferez mouche et on cliquera sur votre annonce. En plus, rien ne vous empêchera de revendre le matériel acheté une fois la transaction effectuée.

Pourquoi investir dans du matériel photo ?

Soyons clair tout de suite, votre smartphone dernier cri, il risque de ne pas vous être si utile que ça. Oui, vous avez lu que l’appareil photo est grand angle…ce n’est pas exactement vrai. Ainsi, l’Iphone 11 Pro a un capteur grand angle de 26 mm (équivalent plein format). Notre appartement nous l’avons photographier à 14 mm (équivalent plein format). La différence est énorme. A 26 mm, il est impossible de photographier notre chambre dans son ensemble. Avec un ultra grand angle cela devient possible et on a envie d’y habiter !

comment faire des photos d'une petite chambre pour vendre un logement
Notre petite chambre de 10 m2 avec un grand angle à 14 mm (plein format)

Pour être complet, il existe des objectifs qui se fixent sur smartphone. Certains sont dits ultra grand angle. Première chose, ne prenez pas de fisheye, l’effet arrondi des images ne conviendra pas du tout. Deuxièmement, pour les avoir testé, on a tout renvoyé tant le rendu nous a déçu. Donc à notre avis, c’est une fausse bonne idée. Mais rien ne vous empêche d’essayer !

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De la même façon, les appareils photos compacts et bridges disponibles ne sont pas suffisamment grand angle pour ce type de prises de vue. Il faut donc investir dans un appareil photo à objectifs interchangeables. Concrètement, vous allez devoir acheter un boitier et une optique grand angle. On vous explique par ici :

Investir dans un appareil photo hybride

En achetant cet type de matériel photo, vous allez pouvoir fixer un objectif ultra grand angle pour réussir les photos de votre bien à vendre ou à louer. Si vous avez autre chose à faire que de vous lancer dans une étude de marché d’appareils photo, voici nos conseils !

Etant chez Lumix depuis plus de quatre ans, on ne peut que vous conseiller cette marque. Les prix sont attractifs pour de bons résultats. En fonction de votre budget, voici trois modèles d’appareils photos hybrides qu’on vous conseille :

Lumix GX880

C’est le premier prix de la marque (400€ avec un objectif kit). Son rapport qualité/prix est excellent et il est d’une très grande compacité. Si vous voulez payer le moins cher possible, c’est lui qu’il faut choisir. Vous pourrez sans problème fixer un ultra grand angle dessus. Par contre, il sera quasi impossible à revendre car ce n’est pas un modèle très recherché.

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Lumix GX80

Un excellent petit boitier de la marque à un prix également très intéressant (500€ avec objectif kit). Là aussi, grande compacité et possibilité de fixer un objectif ultra grand angle dessus. Il commence à dater mais il sera plus facile à revendre que le GX880.

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Lumix GX9

Un excellent appareil que l’on a eu pendant plus d’un an avec un très bon rapport qualité/prix. Léger, capteur 20 Millions de Pixels,…C’est à notre avis le meilleur choix pour plusieurs raisons :

  • Prix nu (sans objectif) à 500€
  • Meilleure montée en ISO que les deux modèles précédents
  • Facile à revendre

C’est avec lui que nous avons fait toutes les photos de notre ancien appartement quand nous avons vendu nos meubles pour déménager. Et grâce à la qualité de nos clichés, nous avons tout vendu rapidement à de très bons prix. En plus, ce boitier, nous l’avons revendu en quelques semaines car il est très recherché.

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Quelque soit votre choix entre ses trois appareils, un seul objectif ultra grand angle est conseillé : le Lumix 7-14 mm f4.0 ! A savoir, il existe aussi de bons entrées de gamme chez Fujifilm. Néanmoins, leurs objectifs ultra grand angles sont plus lourds.

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Chambre d’enfant de 10 m2 prise avec un grand angle à 14 mm (plein format)

Investir dans un objectif Ultra Grand angle

Voilà, si vous êtes près à acheter un des boitiers Lumix que l’on vous a conseillé, vous devez acheter à côté l’optique Lumix 7-14 mm f4.0 (équivalent plein format : 14-28 mm) pour être certains de réussir des photos de logement de qualité. Ce matériel a un coût mais ce n’est rien à côté du prix de la transaction que vous souhaitez faire.

De belles photos de votre bien vont vous rapporter bien plus que l’achat d’un hybride avec un objectif ultra grand angle. Et surtout vous pourrez revendre l’appareil et l’optique achetés une fois le logement vendu. Ainsi, nous avons revendu le GX9 en quelques semaines à très bons prix (grâce à de beaux clichés) et le grand angle Lumix en quelques jours.

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Si jamais vous jetez un oeil aux autres optiques compatibles, sachez que l’Olympus 9-18 mm qui est moins cher ne nous paraît pas suffisamment grand angle. C’est néanmoins un bon compromis pour les petits budgets, allié au Lumix GX880.

Quels réglages pour réussir des photos de logement ?

Maintenant que vous avez le matériel, entrons dans la partie technique : les réglages. Vous pouvez tout à fait prendre des photos de votre intérieur en mode automatique. Néanmoins, il va falloir vérifier les réglages qui ont été choisis.

Image trop sombre, modifiez l’exposition

Si vos photos de logement sont trop sombres ou que les murs pourtant blanc sont un peu grisâtres, alors l’exposition est un réglage intéressant. Même par beau temps, sur les images de cet article, j’ai augmenté l’exposition pour donner une meilleure luminosité à mes clichés.

Attention, c’est un réglage à utiliser avec parcimonie pour plus de naturel. Si l’annonce de votre bien immobilier présente des clichés trop surexposés, vous ne donnerez pas une impression positive à vos potentiels visiteurs.

L’exposition est un excellent réglage pour faire ressortir le côté lumineux d’un appartement ou d’une maison. A condition de l’utiliser avec finesse pour que le résultat soit naturel et engageant pour un futur acheteur ou locataire. Et attention à ne pas monter trop haut dans les ISO (1600 grand maximum).

Attention aussi au contre-jour ! Pour éviter des photos de logement sombres du fait du contre-jour, deux options :

  • prendre des clichés à plusieurs coins de la pièce (comme évoqué précédemment) et supprimer celle en contre-jour.
  • utiliser le mode HDR de votre appareil photo.
chambre d'enfant en vue d'une annonce de location
La chambre de notre enfant rangée et pleine de vie

N’oubliez pas, vous n’êtes pas là pour réussir des clichés de photographes professionnels mais pour donner envie à de potentiels visiteurs de faire de votre logement, leur futur chez eux !

Attention aux ISO

Même en automatique, il faut vérifier que les réglages choisis par l’appareil sont cohérent. Notamment, faites attention aux ISO, ils ne doivent pas dépasser 1600 ISO au risque d’avoir une photo de mauvaise qualité. Il faudra aussi vérifier que vos clichés soit bien nets. N’hésitez pas à zoomer sur l’écran de votre appareil pour vous en assurer.

Si vous êtes un peu plus aguerris en photographie, n’hésitez pas à faire des poses longues si besoin. Dans ce cas, il faudra vois procurer un petit trépied pour que vos images soient nettes.

En conclusion

Vous l’aurez compris réussir des photos de logement pour donner envie à de potentiels visiteurs, cela ne s’improvise pas. Il va falloir prendre le temps de préparer votre annonce pour un bien immobilier à vendre ou louer. Néanmoins, le temps et l’argent investi est primordial. Sans ça, votre bien risque de rester de longs mois avec peu de visite et dans le cas d’une vente, le rendre plus sujet à la négociation.

Si vous vous ne prenez pas le temps de mettre en avant votre bien, un autre vendeur ou bailleur le fera pour le sien. Soyez donc le plus malin.

Ranger et préparer son logement en vue de le photographier est un minimum. On ne compte pas le nombre de fois où nous avons vu des annonces avec des appartements en bazar. Mais ce n’est pas suffisant. La qualité des images doit être au rendez-vous pour qu‘acquéreur comme locataire potentiel se projette dans le logement.

A notre avis, un appareil photo + ultra grand angle est un investissement nécessaire. Le prix peut paraître excessif au départ mais il sera vite amorti s’il vous permet de mieux vendre ou mieux louer. En plus, vous pourrez facilement revendre votre matériel une fois la transaction effectuée (ou lui trouver une nouvelle utilité).

De l’expérience acquise en déménageant, l’achat de notre objectif ultra grand angle est tombée à pic. Si, nous l’avions acheté pour des vacances au départ, nous l’avons énormément utilisé pour les photos de notre appartement et de nos meubles. Un super investissement en fin de compte qui nous a rapporté de l’argent !

Vous vendez bientôt votre bien ? Comment avez vous photographié votre logement ?

Les photos de l’article ont été prises avec un Lumix S1 et un Lumix G9 + Olympus 7-14 mm f2.8.

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